알기 쉬운 부동산 용어: 개발권양도제 (TDR)

안녕하세요! 오늘은 국내에서는 아직 생소하지만 해외에서 활발히 활용되고 있는 '개발권양도제'에 대해 알아보겠습니다. 복잡해 보이지만 실은 매우 창의적인 개념이랍니다!

 

알기쉬운_도시계획_용어집(2016).pdf

개발권양도제란?

개발권양도제(TDR: Transfer of Development Right)는 개발권과 소유권을 분리시킨 개념으로, 개발이 제한되는 지역의 개발권을 고밀 개발이 가능한 지역으로 매매 또는 양도할 수 있도록 하는 제도입니다.

어떻게 작동하나요?

이 제도는 토지의 개발권을 하나의 재산권으로 보고, 이를 다른 필지(토지)로 이전하여 추가 개발을 가능하게 합니다. 쉽게 말해, 내 땅에서 사용하지 못하는 개발 권리를 다른 사람에게 팔 수 있게 해주는 것이죠!

간단한 예시로 이해하기

• 기준용적률 300%가 지정된 400㎡ 부지가 있다면, 이론적으로 1,200㎡의 건물을 지을 수 있습니다.
• 그러나 현재 이 부지에 1,000㎡ 건물만 지어져 있다면?
• 남은 200㎡의 개발 권리는 '양도 가능한 개발권'이 됩니다.
• 이 권리를 다른 부지 소유자에게 판매하면, 구매자는 자신의 부지에 추가 200㎡의 건물을 지을 수 있게 됩니다.

개발권양도제의 장점

1. 재산권 보호: 개발이 제한된 지역의 토지 소유자도 개발권을 팔아 재산상 손실을 만회할 수 있습니다.
2. 재정 부담 감소: 정부는 직접적인 보상 없이도 토지 소유자의 권리를 보호할 수 있습니다.
3. 환경 및 문화 보존: 개발이 제한되어야 하는 역사적, 환경적 가치가 있는 지역을 효과적으로 보존할 수 있습니다.

해외에서의 활용

• 미국: 1970년대 초 뉴욕에서 처음 고안되어 역사적 건물 보존, 농지 보전 등에 활용
• 유럽: 독일, 영국, 프랑스 등에서도 다양한 형태로 도입하여 사용 중

국내 도입의 어려움

우리나라에서는 아직 현실적으로 활용되지 못하고 있는데, 그 이유는:

1. 법적 기반 부족: 개발권에 대한 명확한 법률적 정의와 새로운 등기 제도 도입이 필요
2. 가치 평가의 어려움: 구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되는 지역의 개발권은 저평가되는 문제
3. 적용 범위의 한계: 대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어려움

결합개발제도와의 관계

개발권양도제와 유사한 개념으로 '결합개발제도'가 있습니다. 이는 서로 떨어진 두 개 이상의 지역을 하나의 사업부지로 묶어 개발하는 방식으로, 개발권양도제의 변형된 형태라고 볼 수 있습니다.

마치며

개발권양도제는 환경보전과 재산권 보호라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 창의적인 제도입니다. 비록 우리나라에서는 아직 활성화되지 않았지만, 앞으로 도시 개발과 환경 보존의 균형을 맞추는 데 중요한 역할을 할 수 있는 제도로 주목받고 있습니다.

다음에도 유익한 부동산 용어로 찾아뵙겠습니다! 💼🏢